آخرین جزئیات قانون و راه فرار آن چیست و چه کشورهایی با استفاده از مالیات توانسته اند باعث عرضه خانه های خالی شوند؟
صبح‌شد: بالاخره بعد از کش و قوس فراوان قرار است از خانه‌های خالی مالیات گرفته شود. قانونی که در تیر سال ۹۴ و اصلاحیه آن هم در ۱۵ مرداد امسال تصویب شد، پس از دو بار رفت و برگشت توسط شورای نگهبان تایید شد.
پیش‌بینی می‌شود که در هفته پیش رو، قانون مذکور به دولت و سپس از سوی رئیس جمهوری به وزیران راه و شهرسازی و اقتصاد برای اجرا ابلاغ شود.
به هرحال شروع و اجرایی شدن این قانون شاید بتواند خانه‌هایی را که بدون استفاده و فقط به صرف سرمایه گذاری خریداری شده به بازار مسکن سرازیر کند و همین باعث شود قیمت خانه و اجاره بهایی که در بیشتر موارد از حداقل حقوق یک کارگر به مراتب بیشتر است کمی کاهش دهد.
امروز قصد داریم جزئیات این قانون را در اختیار دارندگان خانه‌های خالی بگذاریم تا پیش از پرداخت مالیات فکری برای در اختیار قراردادن ملک شان به دیگری کنند همچنین نگاهی انداخته ایم به تجربه دیگر کشورها.
آخرین اصلاحیه‌های قانون
نمایندگان در اصلاحیه اخیر ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم مقرر کرده‌اند، واحد‌های مسکونی واقع در شهر‌های بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان خانه خالی شناسایی می‌شوند، درصورت گذشت بیش از ۱۲ ماه از پایان عملیات ساخت (برای واحد‌های نوساز) یا بیش از شش ماه از آخرین نقل و انتقال یا آخرین زمان سکونت (برای واحد‌های غیرنوساز) مشمول مالیات می‌شوند.
براساس قانون، این واحد‌ها در سال نخست به ازای هرماه دوبرابر ارزش اجاره ماهانه ملک باید مالیات بدهند و این مالیات در سال‌های بعد، ۵۰ درصد اضافه می‌شود. نکته دیگر این که این قانون در سال نخست در تهران و کلان شهر‌ها اجرا می‌شود، اما از سال دوم اجرا، مشمول تمام شهر‌ها خواهد شد.
مالیات بر اساس ارزش اجاره ماهانه
مالیات خانه‌های مشمول براساس اجاره ماهانه آن‌ها دریافت خواهد شد به همین دلیل سازمان امور مالیاتی مکلف شده است حداکثر تا سه ماه پس از تصویب قانون، برای تعیین ارزش اجاره ماهانه املاک در شهر‌ها و مناطق مختلف اقدام و هر سال آن را به روزرسانی کند. نکته قابل توجه این که در تعیین مالیات بر خانه‌های خالی، هزینه‌ها، استهلاک‌ها و همچنین معافیت‌ها لحاظ نخواهد شد.
راه فرار قانونی!
افرادی که بیش از یک خانه به نام خود دارند، فقط یکی از خانه‌ها به عنوان سکونتگاه اصلی خانوار شناخته می‌شود و دیگر املاک به عنوان سکونتگاه فرعی یا خانه استیجاری شناخته و در صورت خالی بودن مشمول مالیات می‌شوند، اما نمایندگان مجلس در تبصره ۳ این ماده، یک راه فرار برای خانوار‌های دارای چند واحد مسکونی فراهم کرده‌اند که براساس آن، سرپرست خانوار می‌تواند به ازای همسر و هر فرد تحت تکفل بالای ۱۸سال خود یک کدپستی دیگر را به عنوان سکونتگاه فرعی معرفی کند. این خانه‌ها به شرط ثبت اطلاعات در سامانه ملی املاک و اسکان از مالیات موضوع این ماده معاف هستند.
البته این نکته را هم باید به کسانی که از این راه فرار استفاده می‌کنند، بگوییم که بر اساس تبصره ۹ همین قانون، بعد از استفاده از تبصره ۳ فقط سکونتگاه اصلی شامل یارانه برق و گاز می‌شود و برای بقیه خانه‌ها بالاترین پلکان قیمت مبنا قرار می‌گیرد.
موارد استثنا و تخلفات
براساس تبصره ۴ اصلاحیه ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم، آن دسته از واحد‌های مسکونی که به حکم مراجع قانونی ذی ربط امکان فروش، اجاره یا سکونت ندارند، تا زمان حل و فصل دعاوی یا قابل سکونت شدن، مشمول مالیات بر خانه‌های خالی نمی‌شوند. در این میان، نمایندگان در تبصره ۵ این ماده مقرر کرده‌اند، در خصوص املاک مسکونی مشاع، مالکان حسب مورد میزان سهم‌الشرکه مشمول مالیات شوند.
تجربه موفق در دیگر کشورها
مشکل خانه‌های خالی پدیده جدیدی در اقتصاد نیست و بسیاری از کشورها با این عارضه دست به گریبان بوده‌اند و هر یک با سیاست‌های مختلفی به جنگ این مشکل رفته‌اند، اما به طور کلی می‌توان گفت مخرج مشترک تمام این سیاست‌ها استفاده از اهرم‌های مالیاتی بوده که در ادامه به اثر این اقدامات عملیاتی در دو کشور استرالیا و کانادا پرداخته ایم.
کاهش یک تا ۲ درصدی قیمت مسکن در استرالیا
استرالیا به منظور کاهش خانه‌های خالی و سوداگری در املاک، در مارس ۲۰۱۷ قانون اخذ مالیات بر خانه‌های خالی را تصویب کرد. مطابق این قانون در صورتی که بیش از شش ماه خانه‌ای خالی باشد، صاحبان ملک موظف‌اند یک درصد از ارزش خود ملک را به‌عنوان مالیات به دولت بپردازند. به گفته کارشناسان املاک استرالیا این قانون باعث عرضه بیشتر واحد‌های خالی در بازار شد و قیمت مسکن را به میزان ۱ تا ۲ درصد کاهش داد.
عرضه ۳۰ هزار واحد خالی در کانادا
کانادا فرایند گرفتن مالیات بر خانه‌های خالی را سال ۲۰۱۷ آغاز کرد. این کشور علاوه بر این که هر سال حدود ۳۹ میلیون دلار درآمد داشته توانسته به کمک این قانون ۳۰ هزار خانه خالی را وارد بازار کند که ۱۱هزار واحد آن، به بخش اجاره راه یافته اند؛ این تصمیم همچنین باعث پایین آمدن اجاره‌بها شده و ۱۹درصد قرارداد‌های اجاره مسکن بلندمدت را هم افزایش داده است.
مطابق این قانون اگر خانه‌ای بیش از شش ماه در سال خالی بماند، باید به اندازه ۱.۲۵ درصد از ارزش ملک مالیات بپردازد. گفته می‌شود، قرار است میزان مالیات از تابستان سال آینده ۳ درصد افزایش پیدا کند که رقم بسیار بالایی است.
جریمه روزی ۹ یورو در اسپانیا
اسپانیا مالکان واحد‌های خالی را به میزان روزانه ۹ یورو جریمه می‌کند. با این تصمیم گیری از سوی دولت ایالتی باسک اسپانیا در صورتی که ملک مد نظر برای سال دوم نیز خالی بماند، مقدار جریمه به میزان ۱۲ یورو در روز افزایش پیدا می‌کند.
مالیاتی برابر ۱۰ درصد ارزش ملک در آمریکا
بنابر یک مصوبه قانونی در آمریکا، خانه‌هایی که به امید افزایش قیمت و کسب سود در آینده خالی نگه داشته شده باشند، صاحبان آن‌ها باید مالیاتی معادل ۱۰ درصد ارزش ملک را بپردازند. این مالیات برخانه‌هایی اعمال می‌شود که برای مدت زمان یک سال خالی ثبت شوند.
۲۵ درصد اجاره در فرانسه
مالیات بر خانه‌های خالی در فرانسه از سال ۲۰۱۳ اجرایی شد. نرخ مالیات برای خانه‌های خالی در سال اول ۱۲.۵ درصد و از سال‌های بعدی ۲۵ درصد کل اجاره بها وضع شد. البته معافیت‌های خوبی هم برای بازسازی خانه‌های فرسوده‌ای تعیین شد که برای استفاده بازسازی یا نوسازی شوند.
